Achat de biens immobiliers et assainissement non collectif
LE SAVIEZ-VOUS ?
Vous vous apprêtez à faire l’acquisition d’une maison, celle-ci n’est pas raccordée au réseau de collecte d’eaux usées appelé tout à l’égout. Votre habitation dispose donc d’un système de traitement des eaux usées type fosse septique qui est une installation individuelle.
Compte tenu des risques de rejets dans la nature, votre installation doit respecter des règles.Elle doit être régulièrement contrôlée par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et faire l’objet, si nécessaire, de travaux de réhabilitation.
En cas de vente, des démarches sont à accomplir, par l’acquéreur comme par le vendeur pour vérifier la bonne conformité de l’installation. • Le vendeur doit fournir au notaire un rapport de visite du SPANC, de moins de 3 ans qui attestera de la conformité de l’installation et du contrôle globale de celle-ci. Le notaire procèdera aux vérifications des pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de vente et notamment celles concernant le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC). Ce document est annexé à la promesse de vente et sera communiqué à l’acquéreur avant la signature de l’acte. De plus en plus fréquent sont les constats d’huissier dressé à l’initiative des acquéreurs qui ayant pris possession de la villa observent que les évacuations sont défectueuses ou subissent des remontées d’odeurs pestilentielles.
NOS CONSEILS
N’hésitez pas lors de la visite du bien dont vous projetez l’acquisition à effectuer un contrôle de la fosse. Il peut s’agit d’un contrôle visuel en ouvrant le couvercle général ou sur pièce par la production par le vendeur d’attestation d’entretien et notamment de vidange.
Si le rapport de visite mentionne un défaut de conformité, des travaux doivent alors être engagés. Ces travaux doivent être entrepris dans le délai d’un an. (Article L 271-4 du code de la construction). Cependant ce délai bien que formel n’est sanctionné par la loi qu’à l’issue d\’un délai de quatre ans à compter de la notification du rapport de contrôle. C’est d’ailleurs ce qu’indique une réponse ministérielle en date du 19 avril 2018.
Le nouveau propriétaire contacte son SPANC et lui soumet le projet de réhabilitation de son installation. Le SPANC doit attester de la conformité du projet avant toute réalisation de travaux. Il vérifiera par la suite leur bonne exécution.
Les travaux de mise en conformité de l’installation avant la vente sont à la charge du propriétaire-vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acheteur qui décidera ou non d’acquérir le bien en l’état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière.
En cas de désaccord, il vous faudra faire établir un constat d’huissier afin de rapporter la preuve du dysfonctionnement. Comme pour tout constat d’huissier, il ne pourra s’agir que d’une constatation matérielle (débordement – odeurs – mauvaises évacuation et refoulements).
L’étude de Me BOURGEONNIER intervient régulièrement pour effectuer ce type d’intervention car les travaux de remises en état peuvent très rapidement atteindre des sommes importantes.
A titre d’illustration, notre étude est intervenue sur la commune de NANS LES PINS pour un nouvel acquéreur qui, installé dans le logement, allait rencontrer des problèmes d’écoulement.
Nos recherches sur place et notre constat ont permis de mettre en évidence un affaissement de la fosse septique qui avait été dégradée par le passage d’engin de chantier à l’occasion de la construction d’une piscine.
Idem sur la commune de BAUDUEN dans les Gorges du Verdon (site protégé) où les acheteurs se sont rendus compte du caractère sous dimensionné de la fosse au regard de la capacité d’hébergement de la villa. C’est ainsi que la villa sur le bord du lac de Sainte Croix disposait d’une capacité d’accueil de 10 personnes alors que la fosse n’était prévue que pour une famille de 4 personnes.
Résultat: engorgement et saturation de la fosse en 2 mois d’occupation…..
Notre étude se tient à votre disposition pour vous accompagner sur l’ensemble des problématiques liées à l’acquisition d’un bien dans l’ancien. L’office, spécialisé en travaux de second œuvre, vous apportera son expertise pour que votre projet ne se transforme pas en galère.
Rappel des textes
Article L271-4 du code de la construction
« I.-En cas de vente de tout ou partie d\’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l\’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les ……….
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8° Le document établi à l\’issue du contrôle des installations d\’assainissement non collectif mentionné à l\’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
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